Opłata planistyczna – co to jest, kto i kiedy musi ją zapłacić?
Opłata planistyczna to temat, który budzi wiele emocji i wątpliwości wśród właścicieli nieruchomości, deweloperów i inwestorów. Dla wielu osób zaskoczeniem może być fakt, że po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą zostać obciążeni dodatkową opłatą… nawet jeśli nie sprzedają swojej działki od razu.
Wyjaśniamy, czym jest opłata planistyczna, kiedy powstaje obowiązek jej zapłaty, jak wygląda procedura i czy można jej uniknąć.
Opłata planistyczna została uregulowana w:
- art. 36 ust. 4–6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.).
Czym jest opłata planistyczna?
Opłata planistyczna to opłata pobierana przez gminę, gdy:
Dla danego terenu uchwalono (lub zmieniono) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a
W wyniku tej zmiany wzrosła wartość nieruchomości, a
Właściciel (lub użytkownik wieczysty) sprzedał tę nieruchomość w ciągu 5 lat od wejścia w życie planu lub jego zmiany.
Kiedy powstaje obowiązek zapłaty opłaty planistycznej?
Obowiązek powstaje tylko w przypadku sprzedaży nieruchomości (np. w drodze umowy sprzedaży, a nie darowizny) i tylko wtedy, gdy wartość nieruchomości wzrosła w wyniku uchwalenia lub zmiany planu. Jeśli nie ma wzrostu wartości – nie ma opłaty.
Ile wynosi opłata?
- Wysokość opłaty to maksymalnie 30% różnicy między wartością nieruchomości przed uchwaleniem planu a wartością po jego uchwaleniu.
- Ostateczną stawkę (do 30%) określa rada gminy w uchwale o przystąpieniu do sporządzenia planu.
Kto ją ustala i jak wygląda procedura?
- Gmina otrzymuje informację o sprzedaży nieruchomości z notariatu.
- Gmina zleca operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowemu, który określa:
- wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu,
- wartość po uchwaleniu planu,
- ewentualny wzrost wartości.
- Wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje decyzję o naliczeniu opłaty planistycznej.
- Strona (sprzedający) ma prawo do:
- wniesienia odwołania do SKO (Samorządowego Kolegium Odwoławczego),
- złożenia skargi do sądu administracyjnego, jeśli nie zgadza się z decyzją.
Czy można uniknąć opłaty planistycznej?
Tak – w pewnych przypadkach:
- Odczekanie 5 lat od wejścia w życie planu – po tym okresie opłata nie jest naliczana, nawet przy sprzedaży.
- Brak wzrostu wartości – jeżeli zmiana planu nie podniosła wartości działki.
- Inna forma zbycia nieruchomości – np. darowizna, zamiana, dziedziczenie.
- Brak planu miejscowego – jeśli gmina nie uchwaliła planu, opłata nie występuje.
Można też minimalizować wysokość opłaty planistycznej w toku dobrze przygotowanego postępowania administracyjnego, w tym m.in. poprzez merytoryczne kwestionowanie operatu szacunkowego lub sporządzenie swojego operatu.
Pani Anna jest właścicielką działki rolnej. W 2021 r. gmina X uchwaliła nowy plan zagospodarowania, który pozwala na zabudowę mieszkaniową. W 2024 r. Pani Anna sprzedaje działkę inwestorowi. Rzeczoznawca wycenia wartość działki:
- Wartość działki przed planem: 200 000 zł
- Wartość tej działki po planie: 600 000 zł
- Różnica: 400 000 zł
Gmina ma prawo naliczyć do 30% z tej różnicy, czyli 120 000 zł opłaty planistycznej.
Kiedy płaci się opłatę planistyczną?
Opłatę uiszcza się po wydaniu decyzji administracyjnej przez gminę. Nie jest ona płacona u notariusza, lecz po prawomocnym zakończeniu postępowania administracyjnego.
Czy można się odwołać?
Tak. Jeśli właściciel nie zgadza się z wyceną rzeczoznawcy lub samą zasadnością opłaty, może:
- Wnieść odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
- Następnie – ewentualnie – złożyć skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Koszty postępowania
- Gmina pokrywa koszt operatu, ale jeśli właściciel złoży własny operat, może to wiązać się z kosztem od 1000 do 3000 zł.
- W postępowaniu sądowym mogą dojść koszty zastępstwa procesowego i opłat sądowych.
Opłata planistyczna to instrument finansowy, który pozwala gminom partycypować w zyskach ze wzrostu wartości nieruchomości. Choć bywa postrzegana jako „ukryty podatek”, ma podstawy prawne i jest naliczana tylko w określonych przypadkach.
Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości objętej nowym planem miejscowym – warto skonsultować się z nami, gdyż dobrze przygotowana strategia sprzedaży może uchronić Cię przed niepotrzebnymi kosztami.
Treść artykułu
Inne wpisy
Opłata planistyczna – co to jest, kto i kiedy musi ją zapłacić?
Wyjaśniamy, czym jest opłata planistyczna, kiedy powstaje obowiązek jej zapłaty, jak wygląda procedura i czy można jej uniknąć.
Zasiedzenie części nieruchomości
Czy można zasiedzieć część nieruchomości? Sprawdź warunki zasiedzenia działki, procedurę sądową, koszty oraz obowiązki podatkowe.
Domy na zgłoszenie- co warto wiedzieć przed budową?
Wzniesienie tzw. domu na zgłoszenie eliminuje konieczność uzyskania pozwolenia na budowę. Warto jednak znać dokładne zasady i wymagania dotyczące takich inwestycji.
Formy przeniesienia własności nieruchomości- omówienie i analiza
Najważniejsze formy przeniesienia własności, ich podstawy prawne, koszty związane z każdą opcją oraz obowiązki nabywców.
Jesteś zainteresowany?
Zapraszamy do kontaktu z Biurem Nieruchomości TerraNest
Numer telefonu
