Nie twoje, ale jak twoje – użytkowanie wieczyste od podszewki
Choć prawo użytkowania wieczystego wprowadzono dekady temu, nadal funkcjonuje w obrocie nieruchomościami i budzi wiele pytań. Dla jednych to forma zbliżona do własności, dla innych – źródło niepewności prawnej. Jakie są prawa i obowiązki użytkownika wieczystego? Co można, a czego nie? I kto naprawdę jest właścicielem budynku stojącego na „niewłasnym” gruncie?
Czym jest użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste to ograniczone prawo rzeczowe, które umożliwia korzystanie z gruntu należącego do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Zostało uregulowane w:
- Kodeksie cywilnym – art. 232–243,
- Ustawie o gospodarce nieruchomościami – art. 13–83.
Prawo to ustanawiane jest na czas oznaczony – najczęściej 99 lat (art. 236 § 1 k.c.), a w wyjątkowych przypadkach minimum 40 lat. Co istotne, użytkowanie wieczyste może zostać przedłużone na dalszy okres – w praktyce często automatycznie.
Po co wprowadzono użytkowanie wieczyste?
Instytucja ta pojawiła się w latach 60. XX wieku jako kompromis między potrzebą rozwoju urbanizacji a zasadą wyłącznej własności państwowej. Dzięki użytkowaniu wieczystemu:
- możliwe było szerokie udostępnienie gruntów pod zabudowę,
- państwo mogło kontrolować sposób zagospodarowania terenów,
- inwestorzy mogli korzystać z nieruchomości bez konieczności ich wykupu.
W ten sposób powstało wiele osiedli mieszkaniowych, zakładów przemysłowych, biurowców czy obiektów użyteczności publicznej.
- Służebność to prawo przysługujące osobie trzeciej do korzystania z części nieruchomości (służebność gruntowa) lub zamieszkiwania w niej (służebność osobista). Na przykład służebność drogi koniecznej może zobowiązać właściciela do umożliwienia sąsiadowi przejazdu przez jego działkę.
- Prawo użytkowania wieczystego. W przypadku użytkowania wieczystego osoba trzecia (zwykle Skarb Państwa lub jednostka samorządowa) posiada prawo do korzystania z gruntu przez określony czas. Właściciel nieruchomości ma zatem ograniczone możliwości decydowania o gruncie, a sprzedaż takiej nieruchomości wymaga zgody użytkownika wieczystego.
- Zastaw na nieruchomości jest formą zabezpieczenia na nieruchomości na rzecz wierzyciela i może być ustanowiony np. w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki. Wierzyciel w przypadku zaległości w spłacie może domagać się sprzedaży nieruchomości.
- Roszczenia osób trzecich. Jeśli nieruchomość była przedmiotem sporu prawnego (np. sprawy spadkowej lub rozwodowej), osoby trzecie mogą mieć roszczenia wobec tej nieruchomości. Takie roszczenia mogą ograniczyć możliwość dysponowania nieruchomością lub zmusić do wypłaty rekompensaty.
Co może być przedmiotem użytkowania wieczystego?
Przedmiotem użytkowania wieczystego może być tylko grunt będący własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Nie można ustanowić użytkowania wieczystego na:
- budynku,
- lokalu,
- gruncie prywatnym.
Budynki na gruncie w użytkowaniu wieczystym
Zgodnie z art. 235 § 1 k.c., budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie Skarbu Państwa stają się jego własnością, o ile umowa nie stanowi inaczej. W efekcie mamy do czynienia z ciekawą sytuacją prawną:
- grunt – należy do państwa/gminy,
- budynek – należy do użytkownika wieczystego.
Przykład:
Firma deweloperska otrzymała od miasta grunt w użytkowanie wieczyste na 99 lat i zbudowała na nim centrum handlowe. Jest właścicielem budynku, ale nie gruntu – ten nadal należy do gminy. W razie sprzedaży nieruchomości musi przenieść prawo użytkowania wieczystego razem z budynkiem.
Jakie uprawnienia i obowiązki ma użytkownik wieczysty?
Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu prawie jak właściciel. Do jego uprawnień należą m.in.:
- zabudowa i użytkowanie gruntu zgodnie z przeznaczeniem,
- oddawanie nieruchomości w najem lub dzierżawę,
- możliwość rozporządzania swoim prawem (np. sprzedaż, darowizna, dziedziczenie),
- obciążenie prawa hipoteką.
Wśród obowiązków najważniejsze są:
- uiszczanie opłat rocznych (najczęściej 0,3–3% wartości gruntu, zgodnie z art. 72 ust. 3 u.g.n.),
- przestrzeganie warunków umowy i planu zagospodarowania,
- utrzymanie porządku i zgodne z prawem użytkowanie.
Kto jest właścicielem budynku?
To jedno z częstszych pytań klientów biur nieruchomości. Odpowiedź brzmi: właścicielem budynku wzniesionego przez użytkownika wieczystego na gruncie Skarbu Państwa jest użytkownik wieczysty (chyba że umowa stanowi inaczej). Grunt i budynek nie stanowią jednej nieruchomości – tworzą tzw. nieruchomość warstwową.
- użytkownik wieczysty może swobodnie dysponować budynkiem (np. sprzedać, wynająć),
- ale nie może sprzedać go bez równoczesnego zbycia prawa użytkowania wieczystego (bo bez gruntu budynek „nie istnieje” samodzielnie w obrocie),
- każda zmiana właściciela budynku wymaga zgłoszenia w ewidencji użytkowników wieczystych.
Czy można mieć mieszkanie na użytkowaniu wieczystym?
Nie – użytkowanie wieczyste dotyczy gruntu, nie lokalu. Ale bardzo często spotykaną sytuacją w Polsce jest mieszkanie znajdujące się w budynku postawionym na gruncie w użytkowaniu wieczystym. Wówczas właściciele mieszkań mają udział nie tylko w częściach wspólnych budynku, ale także w użytkowaniu wieczystym gruntu.
Ciekawe przykłady z praktyki:
- Bloki z lat 80. – wiele spółdzielni mieszkaniowych do dziś zarządza nieruchomościami, gdzie grunt należy do gminy w użytkowaniu wieczystym. Kupując mieszkanie w takim bloku, kupujesz także ułamek prawa użytkowania wieczystego.
- Hale przemysłowe i magazyny – często budowane na gruntach oddanych przez miasto firmom produkcyjnym. Przy sprzedaży budynku trzeba pamiętać o przeniesieniu użytkowania wieczystego.
- Inwestor kupuje działkę z użytkowaniem wieczystym – często to tańsze rozwiązanie niż zakup prawa własności. Ale uwaga – trzeba dokładnie sprawdzić długość trwania prawa, zapisy umowy oraz warunki zabudowy.
Użytkowanie wieczyste to szczególna forma korzystania z nieruchomości publicznych. Daje szerokie uprawnienia, ale wymaga świadomości, że nie jest to pełna własność. Dla inwestorów i właścicieli oznacza obowiązki, ale i konkretne możliwości. Warto znać swoje prawa i wiedzieć, jak skutecznie nimi zarządzać.
Treść artykułu
Inne wpisy
Nie twoje, ale jak twoje – użytkowanie wieczyste od podszewki
Jakie są prawa i obowiązki użytkownika wieczystego? Co można, a czego nie? I kto naprawdę jest właścicielem budynku stojącego na „niewłasnym” gruncie?
Opłata planistyczna – co to jest, kto i kiedy musi ją zapłacić?
Wyjaśniamy, czym jest opłata planistyczna, kiedy powstaje obowiązek jej zapłaty, jak wygląda procedura i czy można jej uniknąć.
Zasiedzenie części nieruchomości
Czy można zasiedzieć część nieruchomości? Sprawdź warunki zasiedzenia działki, procedurę sądową, koszty oraz obowiązki podatkowe.
Domy na zgłoszenie- co warto wiedzieć przed budową?
Wzniesienie tzw. domu na zgłoszenie eliminuje konieczność uzyskania pozwolenia na budowę. Warto jednak znać dokładne zasady i wymagania dotyczące takich inwestycji.
Jesteś zainteresowany?
Zapraszamy do kontaktu z Biurem Nieruchomości TerraNest
Numer telefonu
